我今天的发言，既有中国房地产业协会的建议，又有个人的观点，讲的不对的，由我本人负责。

　　一、对当前房地产市场的分析。

　　（一）关于当前房地产市场概况

　　从2007年11月以来，随着国家宏观调控政策和住房保障制度建设的逐步落实，房地产市场供求紧张关系有所缓和，房价涨幅总体趋缓；住房供应结构进一步改善；投资投机性需求得到控制；住房租赁市场日趋活跃；城镇低收入家庭住房困难问题逐步得到解决；但不少地方市场观望气氛浓厚。

　　1、住房保障工作积极推进，低收入家庭住房困难问题逐步得到解决。各地政府认真落实国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，抓紧编制今明两年廉租住房建设计划和经济适用房建设计划，落实建设用地，多渠道筹集建设资金，努力增加房源，同时按照建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》，加强了廉租住房的质量管理，低收入家庭住房困难问题逐步得到解决。

　　2、绝大多数地级以上城市公布并开始实施了年度住房建设计划。全国287个地级以上城市，基本上都已公布了2008年住房建设计划和2007年住房建设计划；编制2008年到2012年住房建设规划的工作也在抓紧进行。房价涨幅较快的城市，还提出了限价房的建设计划。年度住房建设计划的公布实施与6年住房建设规划的编制，对平衡供求关系、调整住房结构、引导消费预期、稳定住房价格发挥了积极的作用。

　　3、房价涨幅总体趋缓，但不少城市仍在高位运行。据国家法改悔、国家统计局发布，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月底低0.9个百分点，环比上涨0.1%，涨幅比4月底低0.1个百分点。自去年10月到今年5月，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，月环比分别为1.9%、1.1%、0.3%、0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.1%、0.2%。珠三角地区主要城市自去年11月以后，房价在起伏中回落。长三角地区主要城市房价基本稳定。绝大多数城市房价涨幅趋缓，今年5月，乌鲁木齐22.8%、海口17.6%、宁波16.6%、北京15.7%、杭州15.2%，新建商品住宅的价格同比涨幅较大，西安新建商品住宅同比上涨11.6%。不少城市房价仍在高位运行。

　　4、市场供应类指标仍保持较快增长，销售类指标出现下降，市场观望状况仍在延续。1到5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。其中：住宅投资6808亿元，同比增长35%；办公楼投资332亿元，下降3.2%；商品营业用房投资963亿元，增长21.7%；其他投资1418亿元，增长36.6%。房屋施工面积19.57亿，同比增长24.9%，其中新开工面积4.25亿平米，增长19.8%。房屋竣工面积1.32亿元平，增长18.2%。完成土地开发投资503亿元，同比增长25.2%；完成土地开发面积1.02亿平米，增长4.3%；购置土地面积1.38亿平米，增长13.7%；土地成交价款1640亿元，增长39.3%（在资金方面：到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中：国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资286亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%；其他资金5800亿元，增长16.4%）。

　　商品房销售面积1.96亿平米，同比下降7.2%。其中，期望销售面积1.45亿平米，下降3.9%；商品房销售额为7837亿元，下降2.8%。其中，期房销售额6017亿元，下降1.8%。商品房销售面积的下降，与投资性购房明显减少有关，与市场观望状况未根本改变有关。

　　5、住房租赁市场渐趋活跃。由于一些地方房价较高使中低收入者难以购房，财政部、国家税务总局新出台的有关住房租赁税收的优惠政策，使部分购房者由持币观望转向租房，特别像房价上涨较快的北京、深圳、广州等城市，从去年12月以来，租赁住房的成交量和租金价格呈上升态势。

　　回顾去年11月以来房地产市场的变化，我们总的感觉有三：一是房地产市场区域性强、差异性大。如广东的深圳、广州明显进入调整期，而新疆正进入快速的发展期。二是对一些地方延续的市场观望以及开发量增长，销售量下降状况要密切关注，但不宜将此作用全国性问题夸大渲染。对一些地方的土地流拍、少数居民对个别项目要求退房等问题，也不宜做过分的渲染。三是少数原房价较高的地区，房价的适当回落是正常的。我国的房地产市场从起步到快速发展才只有十多年的历史。市场在发展中的不断态度是正常的。至于房价的变化，由于受国际、国内、经济、政治等方面的影响，供求关系的变化及土地、原材料等价格的影响，其有升有降更是正常。广大购房者，特别是投资投机者，应该有这种风险意识。

　　对当年房地产市场中的观望现象及开发量增加、销售量下降的问题，我们也要客观分析。我个人认为，当前这种情况是八大因素交织在一起形成的。一是政策层面的引导，主要是国家出台了解决低收入住房困难的意见，各地重视了住房保障工作。保障性住忙制度的落实和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求。二是央行提高了购房的首付款比例和多次加息，抑制了投资投机性购房。三是各地公布并实施了住房的年度建设计划和5年建设规划，引导并稳定了消费预期。四是一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力。五是信息不透明和少数媒体将局部地区的市场波动以“拐点论”夸大渲染。六是房地产项目从策划到销售，少则也要有两年时间。开发企业当时对市场看好，加大了开发量。七是美国次贷危机归世界经济的影响及国家实施从紧货币政策的影响。八是受天灾的影响。特别是今年1到2月，南方不少省市遭受严重的雪灾和512汶川大地震，涉及四川、甘肃、陕西的20多个市县，使全国人民心系灾区，也转移了部分购房者的注意力。对前三个原因造成的变化，包括房价涨幅的趋缓，我们是期望的，也是宏观调控效应的显现，但对较长时间的观望，由于关系到市场稳定和金融风险问题，我们将密切关注。

　　上半年开笔投资增长，销售面积下降，多数城市房价涨幅回落，反映在以下三个方面：1、开发企业圈地、捂地模式被资金链过紧打破；2、一些地方的房地产在销售量下降而供给增加的情况下，预示着这些地方房价的湿度回落、企业投资收益的下滑、资金回笼的放慢，使资金链进一步收紧。特别是去年6到11月，房价涨幅过大，故今年6到11月房价的同比涨幅估计有明显回落，环比涨幅也有一定的回落；3、房地产企业将面临大整合。总值，不少企业在近期是比较难熬的。这对金面下半年以至明年的房地产市场产生比较大的影响，我们一定要防范这种势头的蔓延。

　　当然，从市场的理论需求和长期发展看，我国房地产市场的发展还是大有希望。我国房地产市场的需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、膨胀压力、负利率造成的投资、投机性需求。此外，还有人民币升值导致外资投资需求。仅城镇化这一项，我国近几年来每年的新增城镇人口在1500万左右，若以每户3人、每户购买90平米的住房计算，全国都需4.5亿平米的住房；若以一半购新房、一半购旧房或租房计算，全国也要2.25亿元平米的新房和2.25亿平米的二手房房源，这已经是一个巨大的数字。当然，如何将理论的需求转化为实际的需求，如何保持房地产市场的稳定，仍是政府、房地产开发企业和金融单位等有关方面共同探讨和努力解决的重大课题。这其中关键问题又是房价的合理性问题。至于房价问题，我个人认为，只要房价的涨幅与GDP的涨幅，与居民可支配收入的增长基本一致，这种涨幅基本上是合理的，随着土地、钢材（今年前5个月，钢材价格上涨30%，5月份的钢价更是同比增长近40%）等原材料价格和劳动力成本及拆迁补偿费用的增加，一些地方的房价还会上涨，防止房价的上涨仍是不少地方今年的重要任务。当然像深圳、广州等珠三角城市的房价将适当回落。多数地方的房价涨幅将趋缓。

　　二、房地产市场为什么要保持稳定发展

　　胡锦涛总书记6月13是在中央召开的省区市和中央部门主要负责同志会议上指出，要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。这反映了社会各界的心声。

　　2003年，国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即国发（2003）18号文件中已经指出：“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居民住房指向，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济快速健康发展的有利举措，是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。鉴于房地产业关系到国计民生，还关系到城镇化的健康发展，又是地方财政的重要来源，房地产市场的健康与否又关系到金融的安全，所以保持房地产市场稳定发展的重要意义是不言而喻的。

　　房地产业既是国民经济的支柱产业，又是一个高风险的产业。房地产业的融资量大，房地产开发与个人住房按揭又过度依赖银行的贷款，这决定了房地产市场健康发展与否与金融风险关联度很大。上世纪末亚洲的金融危机，美国去年以来显著的次贷危机和上世纪90年代初我国海南、北海的房地产泡沫，已给了我们足够的警示。因此，在房地产市场上研究防范金融风险，既要研究开发商和购房贷款人的资信状况和偿还能力，还要研究风险的均衡配置和规避能力。例如，银行可以通过资产债券化方式把风险分散到债市投资者身上，开发商可以通过股市融资或发行项目债券减轻对银行信贷资金的依赖，购房人可以通过严密的法律制度以及律师等中介环节规避资金欺诈或质量欺诈等。总值，只要将房地产市场健康发展与防范金融风险结合起来研究并提出对策，才能使国家、房地产业、金融业及购房人等都能共赢。

　　三、对保持房地产市场稳定发展的几点建议

　　为了使“保持房地产市场能稳定、切实防范金融风险”的任务能落到实处，我们希望各佛教都能共同努力。为协助政府做好这方面的工作，我们提出如下建议：

　　1、既要保持现行政策的相对稳定，又要因地制宜、分类指导

　　目前，房地产市场中观望气氛浓厚，原因之一是观望政府近期还有没有新的政策措施出台。为了实现房地产市场平稳发展，就要保持政策的连续性和稳定性，保持现行政策的相对稳定。今年，建议要特别落实和完善好三方面的政策。

　　一是继续落实合理供应土地、节约使用特地的政策。且不能只看到目前一些地方的开发量增加、销售量下降而紧缩地根。原因之一，房地产开发有一个周期，如现在紧缩了，比将影响一、二年后的市场。原因之二，各地已经制订了土地供应计划和年度住房建设计划并正在落实，以优先满足保障性住房、努力增加中低价位、中小套型普通住房的土地供应。如现在紧缩了，会改变中低收入者对住房需求的预期。

　　二是进一步落实和完善有区别的税收、信贷政策，落实保障性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，支持中低收入家庭购房首套中小套型住房，对小房换大房，旧房换新房的改善性需求，建议放宽房贷政策。

　　三是加大政府投入，进一步落实住房爆震政策，扩大住房保障的覆盖面。

　　我国地域辽阔，地区之间的解决发展和市场化程度差异很大，再加上房地产市场区域性强，因此，国家在调控房地产市场时，既要坚持统一政策，又要因地制宜，分类指导，并注重发挥地方政府的主观能动性。对局部地区房地产市场出现的问题，建议由部际联席会议单位与地方共同加强调查研究，找准问题症结所在，有针对性地采取感觉和调控措施。

　　要坚持市场化的政策导向，正确发挥政府和市场的作用。对一些地方正在组织建设的限价房和正探索的经济租用房等颁发，要总结经验的基础上，争取尽早出台有关部委共同指定的指导性文件。对方向正确，制定全国性政策有困难的，应鼓励有条件的地方现行试点。建议在城乡统筹试点的地区，研究制定将城市建设用地增加和农村建设用地减少，特别是将城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策和已有的小产权房，符合城乡规划，补交土地出让金，这是我个人的观点，为今后长期有效的提供城市住房建设用地、实现土地资源最大效益和合理利用创造条件。

　　2、建议实施有弹性的从紧货币政策，对资信良好的企业在金融方面给予支持。

　　房地产企业发展离不开金融的支持。当前与今后一段时间，银行贷款仍然是房地产企业重要的资金来源，同时也要看相对于其他贷款，房地产企业及个人的住房贷款质量还是比较好的，当然我们也要防范国内经济形势和房地产市场可能出现的不确定性而带来的金融风险。为此，我们建议：

　　（1）为了保证住房市场的有效供应，建议实施从紧的货币政策要有弹性，以保证适度的住房投资规模。

　　（2）在房地产信贷管理进一步严格而流动性过剩的情况下，建议不失时机地拓宽融资渠道，创新房地产金融产品。支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金；对诚信度高、产品有市场，社会责任感强的企业，对按住房建设计划积极开发小户型、中低价位普通商品住宅和限价房、保障性住房的企业，对推动省地节能环保型住宅的企业、对积极开展灾后重建的企业，给予融资的支持。

　　（3）在去年8月国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸显了出来。因此，我们建议金融部门爱积极探索商业兴与政策性相结合的住分融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等及中等偏低收入家庭通过市场，特别是二手房市场基础住房问题。

　　（4）通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，将列入房地产投资性消费的资金引导到住房融资市场，吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，以环节由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。

　　（5）完善住房公积金制度，加强对公积金的监管，使公积金真正成为中低收入家庭解决住房困难的手段之一。

　　3、加强房地产信息体系建设和基础理论研究，完善房地产预警、预报机制

　　底数不清、信息不畅、舆论遇到，也是一些地方对市场观望的重要原因。因此建议，一是要开展全国住房普查，摸清现有住房底数。特别是房价上涨过快，外来人口购房比例较高的城市，更要加强市场待查及与社会各界的沟通，以准确反映市场的情况和各方面的需求，保持市场的稳定。同时要研究提出城市住房建设的定量性目标，以便使城市住房的年度计划和长远规划更科学合理。二是要建立和完善房地产指标体系，对房地产市场的运行践行监测、监视、评价、预测和报告，准确判断市场的运行状态；三是进一步完善房地产信息的发布工作，规范发布的内容、程序、范围和时间，及时向社会提供真实完整的土地资源情况、政府年度供地计划和年度住房建设计划、房地产供求情况、租赁市场的房源、房地产租赁价格等信息，引导开发商理性开发，购房者理性消费。四是要加强对舆论的引导，防止少数媒体将局部地区的市场波动夸大渲染。五是要加强对城市住房价格合理性、城市房地产市场风险评估等基础理论和《房地产产业发展政策》的研究。我们协会愿在前段工作基础上继续协助政府开展一些工作，以引导市场和产业的健康发展。

　　四、房地产企业要审时度势，理性发展。

　　1、房地产企业要适度调整发展目标与战略布局

　　美国次贷危机的警示和我国政府从紧的货币政策地有利于我国的房地产业进入平稳的发展期；但同时也使房地产企业普遍进入融资的艰难期。我们协会建议国家在实施翠金的货币政策时要有弹性，以保持适度的住宅建设投资规模。但随着企业开发资金的紧缺，企业间的优胜劣汰、合并、重组会加快。因此，房地产企业应该审时度势，把企业自身的发展目标和开发战略放在这个大环境中加以调整。

　　当前房地产企业面临着两方面的调整：

　　一是在产品开发商，是继续开发商品住宅，还是开发非住宅类的项目，还是参加保障性住房建设？或者将几方面结合起来。然后再看看原定的计划是否需要修改，有的企业前几年囤积了不少土地，现在是否应加快开发，否则，在大量中低价位商品住房、限价房和保障性住房上市的情况下，你的产品性价比能否赢得生存空间？

　　二是在开发地域上，要研究在未来的市场格局中自己向哪些区域、哪些城市发展。不宜老盯着一线城市，那里虽利润大，但风险也大；相反一些二、三线城市，那里虽利润小，但风险也小。又如2007年，重庆、成都、武汉、长株潭相继被批准为全国城乡综合配套改革试验区；广西的北部湾地区也是一个重要的开发地区，这些地区将迎来城镇化的快速发展期，所以我们一些企业可把注意力转向新崛起的二、三线城市。中小企业是否应更多关注中小城市和小城镇的开发，到2006年，全国建制镇占全国城镇人口比重44%。2005年，东部地区项目中，由外资及港澳台投资的占67%，中部地区项目中，由外资及港澳台投资的占42%。有实力的企业，还可考虑与设计、施工单位联手，实施“走出去”战略，到亚、非、拉和俄罗斯等国开拓市场。如此等等的问题，都值得各企业认真的思考并做出决策。

　　2、房地产企业要牢固树立“诚信、批排、社会责任”意识，正确处理好国家利益、企业利益与消费者利益的关系，切实加强企业管理，提高企业管理水平。

　　在过去几年房地产业快速发展的情况下，我们多数房地产企业的实力也大为增强。但同时也要看到，相当多企业的管理还是粗放型的。不少企业注重了规模扩张而忽视了核心嫩里建设，对企业的内部感觉啄食不够，不少企业的资产负债还比较高。不少企业的经营性现金流、存贷周转率等数据比较低。许多企业缺乏系统完整的管理体系，偏重于做“项目”，忽视了做“企业”。有的企业注重了资深的利益，对消费者的权益重视不够。有的企业注重了开发数量，忽视了产品的性能和工程的质量。从未来的趋势看，宏观调控、区域差异和市场竞争，对企业的管理提出了更高、更全面的要求。企业一定要在明确定位、研究开发地域方向的同时，牢固树立“诚信、品牌与社会责任”意识，切实加强企业的诚信建设、品牌建设与社会责任意识，切实加强企业管理，加强企业的资金管理和项目的成本控制，做好产品性价比，提高企业管理水平和经营效率。我们相信，只要我们向社会提供了性价比合理的产品，只要我们为消费者提供了良好的售后服务，我们一定能赢得消费者的信赖而扩大市场的份额，我们的企业也能做强做大。

　　3、切实注重项目质量与安全，努力开发省地节能环保型项目。

　　我国的住宅建设与其他房地产项目已从数量的增加转向了提升性能品质的时期。但与先进发达国家相比，我国的住宅等建筑在平均寿命、节能、降低能耗以及资源的循环利用等方面，还有很大的差距。“百年大计、质量第一”。这次汶川大地震给建设领域与房地产界应该有了不少教训。我们如何汲取汶川大地震的教训，并以此为契机，把我们的住宅与房地产项目的规划、设计、施工提高到一个新的水平，让我们的学校真正建设成为撇按学校，让我们的住房真正建设成为安居工程。如何按照中央的要求，落实节能减排的措施，努力开发省地节能环保型项目。这是值得我们开发企业与规划、设计、施工、监理单位及材料供应商等共同努力探索的。我个人觉得，我们首先应该坚持“经济、适用、安全、美观”的方针，并结合新时期、新特点，赋予其新内容。如要更加注重精心设计和抗震设防的要求；更加注重资源节约、环境友好、积极推广“四节一环保”的实用技术，在改善居民区生态环境和住房居住功能的同时，实现节能减排的目标；更加注重推进住宅产业化、推广积极运用新材料、新工艺和新技术，以模数化、标准化、信息化为基础，将建筑产品的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节连接成一个完整的产业系统，实现住宅等项目全寿命周期的性能要求，达到住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性的全面提升。

　　以质量与价格求生存，以信誉与实力求发展，这是我在今天发言结束时给房地产企业负责人的最后两句话。谢谢大家！